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04 julio 对最高法院有关份所有权司法解释（征求意见稿）的修改建议（三）[征求意见稿原文]
第七条 物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：
（一）专有部分，按照建筑面积计算。
（二）建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。
（三）总人数，按照专有部分的数量统计。
（四）建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分，按一人计算。
[修改建议]
（三）总人数，按照专有部分的户数和本条第（四）项的规定计算的人数总和统计。专有部分的户数按照不动产登记簿可划分产权独立记载的专有部分的数量计算。
（四）建设单位已经转让所有权的专有部分，一户按一人计算；建设单位未转让所有权的专有部分，按一人计算。
[修改理由]
1、征求意见稿原第（三）项对总人数的定义与第（四）项 中“户”数的关系不明，且其中“专有部分的数量”语义模糊：如套用第（一）项“专有部分，按照建筑面积计算”的解释，“专有部分的数量”可能被理解为按照建筑面积计算的数量，从而不符合立法本意。
2、征求意见稿原第（四）项仅以建设单位是否已经出售专有部分为人数计算的条件，不够全面。实践中，建设单位可能通过非出售的方式（如附赠，买别墅一套附赠同小区公寓房一套）转让专有部分。因此，建议将“出售”修改为“转让所有权”，更具有概括性。
[征求意见稿原文]
第十一条 合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。
[修改建议]
建议增加第三款：对业主大会或者业主委员会作出的决定在撤销前已经造成的业主损害，业主请求赔偿的，应予支持。
[修改理由]
业主撤销权的行使和相应的损害赔偿救济权宜一并规定。
[征求意见稿原文]
第十四条 建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。
[修改建议]
第十四条 建设单位、物业服务企业或其他管理人、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内业主共有部分或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失的，应予支持。
建设单位、物业服务企业或其他管理人、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。
[修改理由]
1、 根据物权法第八十一条的规定，物业管理人可以是物业服务企业，也可以是其他管理人，因此，建议在相关行为主体中列入“其他管理人”。
2、 对于相关行为人擅自占用建筑区划内属于业主共有的场所、设施不宜采取列举方式，以免遗漏。建议修改如上述，且也与第十五条“建筑区划内业主共有部分”的表述一致。
[征求意见稿原文]
第十五条 建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。
[修改建议]
第十五条 建设单位、物业服务企业或其他管理人、业主委员会、业主等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。
按照物权法第七十六条的规定，当事人之间就前款盈利性活动收益分配有明确约定，当事人请求按约定获取收益的，应予支持。
[修改理由]
1、 实践中，利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动的多为建设单位或物业服务企业，但也存在其他管理人、业主委员会、部分或个别业主从事此类活动的情况，建议一并加以明确。
2、 实践中，还存在经业主大会依法定程序作出决定，与盈利性活动行为人约定收益分配的情况，此时各方当事人应当按照约定行权。
[征求意见稿原文]
第十六条 业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：
（一）危及建筑物安全；
（二）妨害建筑物正常使用；
（三）损害建筑物外观；
（四）违反相关规定进行房屋内装饰装修；
（五）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；
（六）违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；
（七）拒付物业费；
（八）违反规定饲养动物；
（九）其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。
[修改建议]
第十六条 违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害业主共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：（以下同征求意见稿原文）
[修改理由]
实践中，征求意见稿列入的各项行为的主体通常或主要为业主，但也可能包括业主以外的其他主体，如建设单位、物业服务企业或其他管理人，甚至来访者。因此建议取消对行为主体的限定，而强调此类行为的结果对业主共同权益或者他人合法权益的损害。
[征求意见稿原文]
第十八条 本解释自 年 月 日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。
[修改建议]
第十八条 本解释自 年 月 日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。 本解释第十一条有关业主行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的起算日期，合法权益受到侵害的业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日在本解释施行日以前的，为本解释施行日。
[修改理由]
鉴于物权法第六章未就第七十八条第二款规定的撤销权的行使期限作出规定，现行适用的其他法律（如民法通则）也未作相应规定，而合同法规定的撤销权行权期限不能当然适用于物权法。本解释第十一条首次规定业主行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的期限为一年。在本解释施行之前，有关当事人可能因法律规定不明而未能有效行使损害救济权，因此，本解释应当作出特别规定，对有关当事人的行权期限给予特别补偿。
建议人：曹文衔 律师
2008年6月20日 ComentariosPara agregar un comentario, inicia sesión con tu cuenta de Windows Live ID (si utilizas Hotmail, Messenger o Xbox LIVE, ya tienes una cuenta de Windows Live ID). Iniciar sesión ¿No tienes una cuenta de Windows Live ID? Regístrate Vínculos de referenciaLa dirección URL del vínculo de referencia de esta entrada es: http://xixihaha1965.spaces.live.com/blog/cns!3E587A239A5DE42E!159.trak Weblogs que hacen referencia a esta entrada
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