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04 luglio 对最高法院有关建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）的修改建议（二）[征求意见稿原文]
第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。
[修改建议]
第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。 建筑区划内水域、水体、水面的权利归属按照物权法第七十三条以及本解释关于建筑区划内绿地的规定认定。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，以及除根据规划文件规定专属于单个业主的场所之外的其他场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系位于业主专有部分之外的场所旨在美化环境的建筑小品、雕塑等设施，为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施、环卫设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、排水、供热、供气、交通、通讯、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。
[修改理由]
1、 第一款：建筑区划内水域（即水体到达的边界范围）、水体（即水的物理实体）、水面（即水的物理表面）的权利归属缺乏规定。而根据建筑规划指标的一般计算规则，水域面积计入绿化指标，但一般社会观念对上述专业规则缺乏了解，建议在解释中明确，便于此类涉水纠纷案件的审理。
2、 第二款：建筑区划内除道路、绿地、已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所外，还可能存在某些难以认定根据其功能是否应当为业主共同利用的场所（如建筑物底层架空层），此类场所如不能明确认定为属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”，则可能被建设单位或个别业主擅自占用，并引发争议。因此，建议增加“以及除根据规划文件规定专属于单个业主的场所之外的其他场所” 作为兜底内容，认定其属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”，符合物权法对业主共同权益予以优先保护的立法本意。
3、 第三款：位于建筑区划内公共场所的具有美化环境功能的建筑小品、雕塑等，既不能称为公共场所，因而无法适用本条第二款，也难以认定为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建的配套设施，但普遍存在于公共区域，依一般社会观念，应列入属于业主共有的“公用设施”。
4、 环卫设施（如垃圾箱、垃圾站房、化粪池）、排水设施（如雨水管网、污水管网、排水泵）、交通设施（如小区内交通管理标志、标识）和通讯设施（如电话线缆、互联网光缆）是建筑区划内属于业主共有的重要公用设施，应当列举。
[征求意见稿原文]
第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。
建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。
[修改建议]
征求意见稿原第四条、第五条合并为第四条。增设新的第五条。
第四条 当事人未按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过出售、附赠或者出租等方式，确保任何业主能够取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
当事人违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，或者以其他方式不合理地排除业主优先取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的权利，业主请求确认该行为无效的，应予支持。
当事人应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。
第五条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人之间没有约定，或者约定不明，一方当事人请求确认属于业主共有的，应予支持。
[修改理由]
1、 征求意见稿使用“建设单位”一词表明只考虑了一手房交易的情况。实践中，还存在买受人向建设单位整体受让建筑区划内的全部房屋后再分拆转让的情形。本条解释也应适用于该买受人。因此，建议将本条中的“建设单位”修改为“当事人”。
2、 征求意见稿原条款不能认定下列未能首先满足业主需要的情形：比如，建设单位将规划用于停放汽车的车位、车库先租给业主四年，四年后出售给业主以外的他人。
3、 征求意见稿原条款中“四年”期限规定的合理性存疑。物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定不宜被解释为“应当首先满足每一户业主在办理房屋入住手续后四年内的需要”，而应当更合理地被解释为：在房屋土地使用权年限内，均应当优先满足业主的需要。只有在业主需要被优先满足的条件下，建设单位方可以出租或赠送等方式将富余车位、车库提供给业主以外的人临时使用或者留作建设单位自用。并且一旦业主有新的增加的车位需求，建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。
4、 实践中，除了“当事人违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人”这一方式外，还存在其他方式，导致业主优先取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的权利被不合理地排除。比如：建设单位以自用为名保留大量规划文件中规定的停车位供毗连的自营酒楼顾客使用；建设单位以过高的售价或租金条件阻却业主以合理条件优先取得停车位。上述其他方式的合理与否，可由审理法官依公平合理和物权法对业主权益予以优先保护的原则自由裁量。
5、 征求意见稿原第四条、第五条均是关于适用物权法第七十四条第一款规定的司法解释，特别是原第五条第二款有关举证责任倒置的规定也需规定在原第四条下。
6、 物权法（草案）曾经规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的从约定；没有约定，或者约定不明的，属于业主共有。但正式颁布的物权法中没有上述规定。而在此情况下应如何理解，可以由立法机关作出立法解释，或者最高法院作出相应的司法解释。鉴于至今未见立法解释，且物权法（草案）的上述规定从有关当事人对车库归属的证明能力大小和房屋销售合同通常的格式化特性等方面考虑符合公平合理的基本法律原则，并无不妥，建议在本司法解释中予以明确。
[征求意见稿原文]
第六条 改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
[修改建议]
第六条 改变建筑区划内按照规划建设的业主共有部分的用途，利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，以及业主大会决议确定应由业主共同决定的涉及业主共同利益的其他事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
[修改理由]
1、 征求意见稿第六条中对改变用途的业主共有部分进行了列举，但难免有遗漏，建议取消列举，而采用“改变建筑区划内按照规划建设的业主共有部分的用途”的概括性表述。况且，在规划机关的行政实践中，对于变更建筑区划内按照原规划条件建设的业主共有部分的用途提出行政许可申请，一般也需要提出变更申请的行政相对人提交共有人同意变更的证明文件。
2、 实践中，利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动的情况大量存在，且多由物业服务企业或者业主委员会擅自决定，业主的共同利益被侵害。建议通过本解释明确此等事项属于物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
3、 业主大会为自治性机构，有权通过业主大会决议确定应由业主共同决定的涉及业主共同利益的其他事项，且该等事项应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
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